"Ситивая" торговля: ритейл в ММДЦ

 

А много и не надо
Торговля является неотъемлемой частью "Москвы-сити", однако далеко не самой значительной. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight FrankОльга Широкова отмечает, что из общего объема площадей с различными коммерческими функциями в строящихся и функционирующих объектах ММДЦ под ритейл отводится около 10%. Для сравнения: офисы в этом массиве имеют долю в 61%, апартаментыи гостиницы— 29%. Впрочем, Елена Маслова, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами в отделе торговых помещенийCBREв Москве, не совсем согласна с такими данными: эксперт утверждает, что на ритейл приходится примерно 20% от всей коммерческой недвижимости Сити, притом без учета торгово-развлекательного центра"Афимолл".

Тем не менее факт остается фактом — пока торговля довольствуется второстепенной, а то и третьестепенной ролью в жизни делового комплекса. С другой стороны, ритейл и не старается претендовать на лидерство. На сегодняшний день этот сектор "покрывает" 135 тыс. кв. м арендопригодных площадей, из них 114 тыс. кв. м приходятся на уже упомянутый "Афимолл". Остальное распределяется между торговыми объектами, расположенными в стилобатах и подземных локаций офисных и жилых башен. По мнению специалистов, имеющегося объема вполне достаточно, чтобы полностью удовлетворить потребности и желания резидентов и гостей квартала.
Отчасти это подтверждается проектами зданий, которые будут возведены на территории ММДЦ в ближайшую пару−тройку лет. За этот период ожидается ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса"IQ-квартал" (123,2 тыс. кв. м), башни "Восток" бизнес-центра"Федерация" (205 тыс. кв. м), второй фазы "Империи" (22,8 тыс. кв. м), а также Neva Towers (56,9 тыс. кв. м). И из всего нового предложения чуть более 40 тыс. кв. м (речь идет о GBA) достанется ритейлу.

Ставки аренды стартуют от рубежа в 15 тыс. рублей за 1 кв. м в год, но их уровень зависит, в первую очередь, от места, площади и потенциального трафика каждой конкретной точки, так что верхняя планка достигает уже отметки в 100 и более тыс. рублей. Так, например, для якорных операторов (столовая, фитнес-клуб и другие) в топовых локациях этот показатель превышает границу в 150 тыс. рублей за "квадрат", указывает Елена Маслова.
Для торговых галерей на первых и подземных этажах ставки аренды обычно варьируются в диапазоне от 15 тыс. до 47 тыс. рублей за 1 кв. м в год, однако такие площади сдаются не очень активно — вакансия составляет 10−13%. Аналитики объясняют это высокой конкуренцией с "Афимоллом" и тем, что в "проблемных" зонах (в стилобатной части, на подземных уровнях) в силу худшей пешей доступности и уровня обзора пока нет активного трафика. Кроме того, наиболее ликвидные помещения уже реализованы и в ближайшее время на рынке не появятся.

Основная доля арендаторского пула приходится на предприятия общественного питания, целевой аудиторией которых являются офисные работники. "Очень сильный и вполне закономерный фокус ритейла в "Москве-Сити" — сегмент food&beverage. Только в ТЦ"Афимолл" более 9 тыс. кв. м занимают такие арендаторы, из которых около 5 тыс. — рестораны с обслуживанием. Остальные — кафе, зона фуд-корта, киоски и прочее. Также на террритории Сити сильно развит сегмент услуг: отделения банков, клиники, химчистки, сервисы бытовых услуг, салоны красоты и другие. Можно сказать, что с точки зрения торговли в ММДЦ есть практически все. Но в силу местоположения и специфики делового района мы не видим там некоторые форматы торговли, характерные в большей степени для спальных районов столицы", — резюмирует руководитель отдела ритейл консалтинга департамента торговых площадейкомпании JLLПолина Жилкина.

 
"Афимолл" всему начало
"Афимолл" — это часть Центрального ядра "Москвы-Сити" и средоточие его ритейл-составляющей. Конкурс на возведение ТРЦв ММДЦ был объявлен в 2005 году правительством столицы, но на реализацию проекта (это право выиграла компания AFI Development) ушло около шести лет. При этом процесс строительства успел ознаменоваться несколькими ЧП (затопления, частичное обрушение потолка) и крупным скандалом: выяснилось, что объект представляет собой "непосредственную угрозу жизни и здоровью людей, ежедневно находящихся на его территории", поскольку несущие колонны были заменены арматурными каркасами, обмотанными сеткой и засыпанные смесью цементного раствора и строительного мусора. Впрочем, после "Афимолл" признали безопасным, так элементы, в которых нашли брак, не имели отношения к несущей конструкции ТРЦи предназначались для будущего киноконцертного зала.

Стартовал молл, по мнению экспертов, неудачно. В начале 2009 года (открытие состоялось в 2011 году) сообщалось о сдаче в аренду примерно половины от общего объема площадей комплекса, но на момент запуска работали лишь около 160 магазиновпри посещаемости менее 20 тыс. человек в день — провальный показатель для одного из самых дорогих на тот момент проектов на столичном рынке торговой недвижимости. Едва ли не главным фактором возникновения подобной ситуации стали непомерно высокие арендные ставки. Дело дошло до того, что значительной частью арендаторов было подготовлено коллективное обращение к управляющей компаниис требованием пересмотра условий аренды на процент с оборота.

Еще одна причина, почему даже через полгода после запуска "Афимолл", оставался полупустым — он слишком рано открылся. Строительные работы проводились прямо в разгар рабочего дня, постоянная ротации арендаторов не давала посетителям привыкнуть к новой площадке, а сам Сити не был так уж заселен, чтобы обеспечить объект стабильным покупательским трафиком. К тому же недалеко располагался главный конкурент — ТРЦ"Европейский", отбиравший львиную долю потенциальной аудитории.
Впрочем, "Афимолл" сумел пережить нелегкие времена и стал точкой ритейл-притяжения ММДЦ. Уже в 2014 году, как следует из результатов исследования, проведенного Watcom Group, 75% посетителей приезжали в ТРЦна шоппинг специально. Притом доля этой группы была максимальна в будние, и в выходные дни.

Сейчас молл стабилен (уровень вакансии не превышает 10−12%), часто выбирается международными операторами в качестве объекта, где они планируют разместить свой первый российский магазин, и приносит немалый доход своим владельцам. Так, например, по итогам первого квартала 2017 года в среднем показатель Shopping Index Watcom (анализируется потребительская активность в ТЦ) по рынку снизился на 7,5%, когда в ТРЦв "Сити", напротив, зафиксирован рост покупательского трафика на 20%. А выручка AFI Developmentс января по июнь 2017 года благодаря их торговому флагману увеличилась на 27%, если сравнивать со значениями за аналогичный период 2016 года (31,3 млн долларов в первой половине 2016 года), и составила 39,8 млн долларов. Вырос и чистый операционный доход ТРЦ— до 29,4 млн долларов (в прошлом полугодии — 24,6 млн долларов).

Как подчеркнул директор департамента торговой недвижимости компании Praedium Егор Остапенко, до появления "Афимолла" торговой инфраструктуры в ММДЦ как таковой практически не существовало. "Сейчас, хотя сам деловой квартал находится не на пике популярности, у "Афимолла" есть шансы на успешную стратегию и реализацию существующего объема пустующих площадей. Ротация арендаторов, изменение концепций — все это неизбежно будет происходить с объектом", — уверен руководитель.
 
Дальше — больше. Или нет?
"Москва-сити" растет, расширяется и логично, что схожий процесс происходит и в ее ритейл-секторе. Во многом это развитие будет обусловлено новым строительством. С появлением 15-этажного паркинга (ввод назначен на конец 2017 года) между комплексами "Око", "Федерацией" и первым Красногвардейским проездом улучшится транспортная доступность объектов ММДЦ; заработает торгово-пешеходная галерея, которая под землей свяжет между собой все башни бизнес-кластера.

Также усилится роль Сити как ядра не только деловой, но и культурно-общественной жизни: уже функционирует зона отдыха под открытым небом между башней "Эволюция" и мостом "Багратион" и одновременно площадка для проведения дискуссионных, образовательных программ, форумов и арт-проектов, в декабре начнет работу многофункциональный концертный зал, на смотровой площадке башни "Империя" откроетсямузей развития "Москвы-Сити". Соответственно, больше людей — больше и потенциальных покупателей.

Однако при всем этом потенциал торговой инфраструктуры будет раскрываться значительно медленнее, чем хотелось бы, да и как ресурс она представляет собой меньший интерес, чем апартаментыили офисы.
Дело в том, что факторы, которые давали импульс к развитию ритейла в ММДЦ, практически израсходовали свой начальный заряд. Появился "Афимолл", позволивший взять принципиально новую высоту, но подобный объект уже вряд ли в пределах главного бизнес-кластера столицы возведут. Строительство и заселение Сити обеспечили покупательский трафик торговым площадкам, но планируемые к выходу в 2017−2020-х годов проекты дадут небольшой прирост (что наблюдается, в частности, по количеству "квадратов", выделенных под ритейл). Открытие МЦК тоже положительно сказалось на ритейл-мощи делового центра, однако есть сомнения, что запуск первого участка Третьего пересадочного контура и продление Калининско-Солнцевской ветки возымеют аналогичный по силе эффект.

По мнению Егора Остапенко, сейчас торговому сегменту в "Сити" пока расти просто некуда. "Потенциал, скорее, исчерпан, чем нет. Необходимости в новом ТЦнет не только в пределах ММДЦ, но и во всем районе в окружении объекта. Пока не будет реализован проект жилой недвижимости вблизи "Москвы-сити", новые торговые площадки в локации не требуются и не будут востребованы покупателями", — заявил эксперт.
С таким мнением соглашается Евгения Сафонова, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield: "Существующего спроса будет недостаточно для открытия еще одного проекта уровня "Афимолл Сити". Да и проектов уровнем поменьше тоже. Однако в новых строящихся башнях "Москвы-сити" дополнительные торговые помещенияна первых этажах будут востребованы среди офисных работников при условии низкого уровня свободных площадей в бизнес-центрах".

В первую очередь, необходимо максимально сократить уровень вакантных площадей, заново пересмотреть качественное наполнение ритейла и эффективно распределить по форматам и концепциям будущий объем торговых площадей, который выйдет на рынок в течение ближайших трех-четырех лет, считает Полина Жилкина. "В целом без какого-либо стабильного прироста числа резидентов "Москвы-Сити" существенно увеличивать площади ритейла нет необходимости", — убеждена она.

При все этом надо повторить: торговый сегмент ММДЦ не останавливается в развитии. Он просто будет двигаться медленнее своих "коллег". Но ведь не зря говорится: "Тише едешь — дальше будешь", и древняя мудрость, думается, будет вполне актуальна и в условиях современной бизнес-действительности.