"Москве-Сити" — 25: что изменилось в деловом квартале за четверть века

Зеркальные фасады новой эпохи

Именно при поддержке Лужкова была основана компания "Акционерное общество "Сити", затем преобразованная в ОАО "Сити". Эта структура управляет ММДЦ и сегодня. За четверть века проект прошел долгий и тернистый путь от базовых эскизов и чертежей до полноценного многофункционального делового кластера. Комплекс коренным образом изменил облик столицы  и действительно стал одной из новых визитных карточек города. При этом, развиваясь параллельно с Российской Федерацией, Сити также стал прямым отражением экономических, политических и вкусовых тенденций в стране. Менялись концепции развития объектов делового центра, их внешний вид, размеры, собственники и тон рецензий архитектурных критиков. Однако даже сегодня, когда все базовые объекты "Москвы-Сити" введены в эксплуатацию, девелоперский потенциал квартала далеко не исчерпан. 

В перечне проектов, которые готовятся к вводу в 2017 году, — МФК"IQ-квартал" общей площадью 123,2 тыс. кв. м, "Око" (фаза II, 20,5 тыс. кв. м), а также башня "Восток" бизнес-центра"Федерация" (205 тыс. кв. м). Проекты, анонсированные на 2018−2019 годы — это "Империя II" площадью 22,8 тыс. кв. м, а также Neva Towers площадью 56,9 тыс. кв. м. Совокупный объем запланированных проектов 2017−2019 годов составляет около 428, 5 тыс. кв. м.

Сегодня внутри ММДЦ успешно сосуществуют практически все виды коммерческой недвижимости. По данным Cushman & Wakefield, в деловом квартале уже введены в эксплуатацию 930 тыс. кв. м офисных помещений, 200 тыс. кв. м  апартаментов, 71 тыс. кв. м гостиниц, 175 тыс. кв. м торгово-развлекательных помещений и 160 тыс. кв. м  паркингов.

Ольга Широкова,директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank, говорит о том, что до ввода в эксплуатацию первых объектов ММДЦ "Москва-Сити" отношение к проекту было скептическим. "Однако в настоящее время квартал действительно представляет собой высотную доминанту столицы, включающую в себя множество разнообразных, зачастую уникальных, функций. Среди объектов, притягивающих посетителей не только из других районов столицы, но и туристов, можно назвать ресторан Ruski в башне "Око", который является самым высоким в Европе. Он расположен на 85-м этаже здания. Также широко известны ресторан Sixty в комплексе "Федерация" на 62-м этаже, смотровая площадка на 87-м этаже в комплексе "Око", еvent-площадка Mercury Space площадью 975 кв. м на 40-м этаже, башни "Меркурий", — перечисляет Широкова.

Деловая доминанта

Однако при всей многопрофильности основной функцией Сити является именно деловая. На данный момент совокупный объем офисных площадей, введенных в ММДЦ "Москва-Сити", как уже упоминалось, составляет 930 тыс. кв. м, из которых 813 тыс. кв. м относятся к классу А, а 112 тыс. кв. м к классу В+.

В начале развития проекта ММДЦ башни активно сдавались в аренду еще на этапе строительства, задолго до ввода в эксплуатацию. В дальнейшем достаточно часто стали вводиться крупные объемы офисов, которые не успевали поглощаться, а резкое падение спроса на офисы в Москве в 2008 году и ввод в эксплуатацию крупных объектов привели к тому, что уровень вакансии резко вырос до значения в два раза выше среднего по Москве.

Заместитель директора отдела исследований рынка CBREМихаил Титовуказывает на то, что здания А и В комплекса "Башня на Набережной" были полностью сданы в аренду в процессе строительства. "В течение 2004–2007 годов в деловом квартале наблюдалась максимальная активность, когда объем сделок составлял около 80 тыс. кв. м ежегодно. В связи с кризисом 2008 года данный показатель продемонстрировал тренд на снижение, достигнув в 2010 году в минимальной точке лишь 38 тыс. кв.  м. В 2013 году был зарегистрирован максимальный объем сделок за последние пять лет, составивший 82 тыс. кв. м, а в 2014 году наступило двукратное падение спроса до 41 тыс. кв. м", — напоминает  Титов.

После ряда крупных сделок в 2015−2016 годов спрос выровнялся и в общих чертах соответствует тенденциям по рынку в целом. Интерес к офисам увеличился в первую очередь со стороны российских компаний, которые стали более предметно рассматривать данный деловой район как локацию для размещения своего бизнеса. Кроме того, свободные площади уменьшились в результате процесса консолидации офисов банковских структур, в том числе получивших девелоперские активы на территории Сити в счет долговых обязательств. Однако пока квартал все еще не полностью выровнялся с общегородским офисным рынком.

Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International, отметила, что, несмотря на рост спроса уровень вакантности, в деловом районе по-прежнему выше среднерыночного. "По итогам первой половины 2017 года вакантность в Сити составила 14,3%, или 128,5 тыс. кв. м, а средний показатель по городу — 11,2%. Уровень вакантности остается выше чем, характерный для здорового рынка, что пока подтверждает сохраняющийся дисбаланс спроса и предложения в ММДЦ "Москва-Сити". Максимальное сокращение доли вакантности зарегистрировано в квартале по итогам 2016 года — за год падение составило 14 процентных пунктов, с 32% до 18%", — анализирует эксперт.

Председатель совета директоров IPT Group Сергей Нотоврассказал, что годовой темп роста ввода площадей офисов класса Апо Москве составляет 5%, а это в три раза меньше, чем в "Москва-Сити", что доказывает: девелоперы верят в проект.

При этом  в ММДЦ "Москва-Сити" есть неосвоенные участки, поэтому потенциал территории с офисной точки зрения явно не исчерпан. В последние пару лет, когда ставки аренды снизились на фоне кризиса, спрос на офисные площади в Сити значительно увеличился. Это было обусловлено, в том числе наличием предложения офисных блоков большого размера, что является большой редкостью на московском рынке.

Не все дороги ведут в Сити

Необходимо понимать, что столь масштабный и постоянно расширяющийся проект, как ММДЦ, постоянно впитывает в себя все новые массы людей и транспорта. Это создает большую нагрузку на городскую инфраструктуру и порождает постоянную необходимость предотвращения транспортного коллапса. 

Инфраструктурное оснащение квартала значительно улучшилось за последние несколько лет. На данный момент резиденты бизнес-района обеспечены всем необходимым — от разнообразных видов и типов общественного питания и магазиновдо всевозможных видов услуг (нотариус, фитнес, поликлиника, дом быта). С точки зрения общественного транспорта, в прошлом году была запущена станция "Деловой центр" Московского центрального кольца, которая соединила "Москва-Сити" практически со всеми районами города. Также появились остановки рейсовых автобусов. Кроме того, в ближайшем будущем в деловом центре появится новая станция метро, которая станет частью Третьего пересадочного контура.

Александр Морозов, директор департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci, считает, что открытие станции МЦК и новая станция Калининско-Солнцевской линии метро, безусловно, улучшили доступность общественным транспортом. "Однако все еще сохраняются проблемы с пешеходной навигацией внутри и в окружении объекта, связанные в большей степени со строящимися объектами. Завышенная стоимость паркинга в локации "Москва-Сити", с одной стороны, является негативным фактором для сотрудников и посетителей Сити, с другой стороны, это снижает нагрузку на прилегающие магистрали, которые с учетом ввода новых проектов требуют увеличения пропускной способности. В перспективе строительство коммерческих паркингов может стать еще одной нишей в локации Сити", — заключил Морозов.

По мнению управляющего партнера QBFЗелимхана Мунаева,уровень инфраструктуры делового комплексаможно оценить как высокий. "Работать и проводить досуг в деловом центре приятно и удобно, а вот транспортное оснащение оставляет желать лучшего. Многие добираются на работу на личном автомобиле, однако им приходится платить огромные деньги за парковку: оставить личное транспортное средство на улице можно лишь за 200 рублей в час, а за место на парковке приходится ежемесячно выделять 25 тыс. рублей. Тех, кто не могут позволить себе подобную роскошь, выручает метро: новые ветки позволяют достаточно быстро добраться до ММДЦ, но сейчас необходимо строительство дополнительных линий метро, поскольку станция "Киевская" ощутимо перегружена", — подчеркнул эксперт.

Стать своим среди чужих

За последние пять−семь лет ММДЦ значительно изменился.  Деловой квартал прошел путь от вечной надоедливой стройки, окруженной строительными лесами до ультравостребованного делового района Москвы, который пользуется популярностью у большого количества российских и зарубежных компаний разных секторов.  Помимо западных и российских крупных коммерческих организаций, среди новых крупных резидентов появляются госструктуры и правительственные организации.

Олеся Дзюба уверена, что разница между прежней "Москвой-Сити" и нынешней состоит в том, что у района появился пульс, зеленые зоны и указатели, уменьшилось количество строительных лесов и ограждений, выбор мест для еды и отдыха был значительно расширен. "Разве что навигация в районе по-прежнему нуждается в совершенствовании. Пока "Москва-Сити" является строительной площадкой, навигация здесь не предусмотрена. К концу 2017 года планируется запуск полноценной системы ориентирования, включающей указатели и мобильное приложение, что еще на шаг приблизит квартал статуту автономного города в городе", — отметила Дзюба.

Подтверждением подобного мнения служит тот факт, что на сегодня пул арендаторов Сити представлен не только классическими бизнес-форматами в офисах и ритейле, но и нестандартными "неформальными" арендаторами, такими как хостелы, коворкинги, барбершопы, фотостудии, вэйпшопы, кальянные и другие. При этом речь идет не об арендаторах торгового центра, а о самих бизнес-центрах и их торговых галереях. 

Также в комплексе наблюдается постепенное, но планомерно развитие рекреационных и пешеходных функции. В 2018 году на территории ММДЦ появится новое общественное пространство в составе киноконцертного зала "Сити". Все это свидетельствует о том, что город смог преодолеть скепсис по отношению к проектам такого рода, а сам деловой квартал методом проб и ошибок действительно с каждым годом все больше становится неотъемлемой частью современной Москвы.