"Каждый раз у нас новые страшилки". Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин о кризисе в строительстве
"Каждый раз у нас новые страшилки". Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин о кризисе в строительстве
Не успев приспособиться к очередному кризису, девелоперы получили новый удар — федеральные власти запретили нанимать на работу турецких строителей. В Москве это не должно привести к серьезным проблемам, так как количество рабочих из этой страны невелико, утверждает вице-мэр столицы и глава стройкомплекса МАРАТ ХУСНУЛЛИН. Об этом, а также о том, как разрыв контракта с испанскими проектировщиками повлияет на сроки строительства новых станций метро и почему могут увеличиться сметы знаковых московских строек, Марат Хуснуллин рассказал в интервью "Ъ".
— Вы недавно заявляли, что по итогам 2015 года в Москве введено около 9,1 млн кв. м различной недвижимости, что характерно в условиях стабильной экономики. Вас не беспокоит, что из-за текущего кризиса через год цифры могут быть существенно ниже?
— В прошлом году мы действительно ввели рекордное количество недвижимости за всю историю Москвы, а по сравнению с 2010 годом, когда было "дно" предыдущего кризиса, показатели ввода удвоились. Хотя еще в конце 2014 — начале 2015 года нам прогнозировали спад. Что касается текущего года, я не думаю, что объемы строительства сократятся до критических пределов. Сейчас в Москве около 450 млн кв. м различной недвижимости, сроки амортизации определенной части объектов истекли. Чтобы объекты в городе не изнашивались так быстро, необходимо ежегодно строить 8-10 млн кв. м новой недвижимости и ремонтировать еще около 4 млн кв. м. Например, сейчас срок амортизации около 2 млн кв. м истек на 50% — это хрущевки, дома с деревянными перекрытиями. Тем более городские власти пообещали переселить всех москвичей из ветхого жилья, построить социальные объекты.
— Но вы стали меньше согласовывать девелоперских проектов?
— В прошлом году возглавляемая мэром градостроительно-земельная комиссия одобрила строительство более 37 млн кв. м различной недвижимости — это на уровне прошлого года. Из одобренного объема свыше 15 млн кв. м — это жилье. Более того, мы решили одобрить проекты планировки территорий с потенциалом строительства 39 млн кв. м. В перспективе этого года мы видим ввод не менее 8,5-9 млн кв. м недвижимости, а при приложении усилий всех участников процесса вполне можем прогнозировать ввод недвижимости на прошлогоднем уровне. Только по итогам января этого года в Москве ввели в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м недвижимости, из них более половины — жилье. Это в 3,5 раза больше, чем в январе прошлого, 2015 года, когда было построено около 72,5 тыс. кв. м. Вообще, я отношусь к кризису философски и стараюсь искать плюсы.
— Какие могут быть плюсы в кризисе?
— Когда на рынке недвижимости много ликвидности, все построенные объекты продаются. Поэтому думать о качестве особо не надо, можно делать стандартные проекты, не задумываясь над возможностью оптимизировать издержки или производительность труда. Так устроен среднестатистический девелопер. Кризис, напротив, толкает застройщика к нестандартным поступкам. Например, пересматривать ценовую политику. Сейчас на окраинах Москвы в новостройках квартиры могут стоить 80 тыс. руб. за 1 кв. м, еще три года назад цена составляла 150 тыс. руб. за 1 кв. м. Я думаю, что такие низкие цены, как сейчас, на первичном рынке жилья вряд ли будут в обозримом будущем.
— Но спрос на рынке поддерживается искусственно. Не будь субсидирования государством ставок по ипотеке, сейчас никаких продаж бы не было...
— Разумеется. Как оказалось, в масштабах страны деньги, которые направлялись на госпрограмму, не такие большие, но они поддерживают спрос. (В рамках госпрограммы по субсидированию ставок по ипотеке, стартовавшей в марте 2015 года и рассчитанной на один год, было выделено 20 млрд руб., а выбрано банками, по данным Минстроя России, 2,7 млрд руб.—"Ъ"). Госпрограмма также позволила поддержать целую отрасль. Сегодня только в Москве в строительстве и смешанных отраслях работает около 1 млн человек — это примерно 15% от всех трудоспособных москвичей. Наглядный пример: примерно столько проживает в Западном или Северном административных округах города. Если перестать поддерживать спрос на первичное жилье, тогда остановятся стройки, и работающие в отрасли москвичи перестанут платить налоги. Эффективность программы субсидирования ипотечных кредитов уже очевидна всем участникам рынка. Так, если сегмент вторичного жилья упал в прошлом году на 30%, то первичного — всего на 18%.
— В Москве традиционно много строится коммерческой недвижимости. Этот сегмент в нынешний кризис серьезно пострадал. Не испортят ли вам статистику по общему вводу недвижимости рынки офисов и торговых центров?
— Каждый раз у нас новые страшилки. Например в прошлом году, как мы уже с вами говорили, введено 9 млн кв. м недвижимости. Особенно в последнем квартале года эти прогнозы экспертов стали звучать мрачно. Но в декабре было сдано сразу 2 млн кв. м. Мы собрали всех инвесторов, представителей структур, которые сегодня являются главными при приеме документов, и в ручном режиме ежедневно ускоренными темпами оформляли документы на ввод объектов в эксплуатацию. Что касается коммерческой недвижимости, то такие объекты в Москве по-прежнему остаются востребованными. Хотя, конечно, сейчас наблюдается спад на рынке офисов, но это объяснимо в условиях кризиса. Если инвестор просит пересмотреть проект и разрешить ему, к примеру, взамен офисов построить жилье или торговый объект, мы идем ему навстречу.
— Ваши заявления об упрощенной процедуре согласования в строительной отрасли удручают, учитывая, что в других странах это норма...
— Послушайте, везде есть нормативное время приемки того или иного объекта, есть прописанный алгоритм. У нас сроки проведения всех согласительных процедур за последнее время сократились почти в три раза. Мы все согласования перевели в электронный вид. Но возникает большое количество технических моментов, особенно с сетевыми организациями. У нас поменялась система оплаты за присоединение к инженерным сетям. Переходной период работает последние два-три года. Более того, мы почти в два раза сократили сроки строительства социальных объектов.
— В кризис велика вероятность появления новых обманутых дольщиков. Как намерены решать эту проблему?
— Риски есть всегда даже без привязки к кризису. У нас в городе на сегодняшний день заключено 67 тыс. договоров долевого участия: их общая сумма достигает 647 млрд руб. То есть население — самый крупный инвестор на московском рынке жилой недвижимости. Теперь что касается обманутых дольщиков: официально таковыми признаны 640 человек — это 0,1% всех соинвесторов Москвы. Речь идет, в частности, о покупателях квартир в жилом комплексе, который намеревался построить "Энергостройкомплект" в Южном Тушино. Примерно у 5-6 тыс. соинвесторов сорвались обещанные сроки сдачи новостроек, но считать их обманутыми преждевременно: застройщики так или иначе доводят объекты до конца. В 2010 году у нас было 7 тыс. дольщиков, по которым срывались сроки сдачи, к началу 2015 года фактически все они получили ключи от своих новых квартир. Этот процесс перманентный: по каким-то проектам сроки сдачи будут сдвигаться по субъективным причинам, мы будем вынуждены решать их в ручном режиме, как, например, произошло на 6-й Радиальной улице с жилым комплексом, который строит компания "Настюша" (речь идет о ЖК "Царицыно" на юге Москвы.— "Ъ").
— Недавно стало известно, что строительство этого комплекса завершит "Интеко". На каких условиях компания вошла в этот проект?
— Мы сейчас рассматриваем различные варианты. Например, предложили компании дополнительные объемы строительства, чтобы у проекта была более или менее приемлемая финансовая модель. Город готов помочь с инженерной инфраструктурой и социальными объектами. По большому счету по этому объекту никакой катастрофы нет.
— Есть ли в городе еще жилые проекты, реализацию которых вынуждены будут завершать другие компании?
— Пока я не вижу в городе ни одной сверхрискованной стройки, как в ситуации с проектом "Настюши". Кстати, мы даже в Новой Москве взяли на себя решение проблем обманутых дольщиков. Например, в Щербинке был знаменитый долгострой: из трех корпусов достроены два, остался один дом, который взялась довести до конца группа СУ-155, но вы сами знаете, что сейчас происходит с этой компанией. Но и эта проблема будет решена.
— У группы СУ-155, санатором которой стал "Российский капитал", есть проблемные стройки в Москве. Их соинвесторы — это потенциальные обманутые дольщики?
— У нас по всем московским объектам СУ-155 есть решение: безнадежных строек нет.
— Сейчас некоторые владельцы апартаментов при регистрации прав собственности на эти площади сталкиваются с проблемами, так как законодательно такое жилье пока никак не регламентировано. Разве это не возможные обманутые покупатели?
— Мы подготовили поправки к законодательству, чтобы у апартаментов наконец-то появился официальный статус. Необходимо определить и обязанности девелоперов апартаментов: например, должны ли они обеспечивать своих покупателей социальной инфраструктурой, включая детсады и школы, как это делают застройщики классического в нашем понимании жилья. Все эти вопросы власти города совместно прорабатывают с федеральными органами, в том числе с Минстроем.
— Вы недавно говорили, что стройкомплекс в следующие три года из бюджета города на новые соцобъекты, дороги и метро может получить 1,11 трлн руб. Эта сумма в штатной ситуации в экономике не вызывала бы сомнений, но сейчас...
— И сейчас эта сумма не вызывает сомнения. Эти средства в полном объеме предусмотрены адресной инвестпрограммой (включена в бюджет города.— "Ъ") на 2016-2018 годы. Понятно, что по каким-то стройкам нам придется поджиматься, работать над оптимизацией стоимости. В некоторых случаях придется перераспределить объекты. Когда денег было много, мы планировали строить более сложные с технической точки зрения объекты, сейчас придется делать попроще. При этом хочу напомнить, что 70% всех средств будет вложено в строительство транспортной инфраструктуры. Более того, мы намерены ускорить темпы транспортного строительства, чтобы приблизить сроки сдачи объектов, запланированных на 2017-2018 годы.
— Кризис как-то повлияет на строительство объектов, которые должны появиться в Москве к чемпионату мира по футболу в 2018 году?
— Никак не повлияет. У нас вообще ни один из объектов к чемпионату не вызывает вопросов. К нам нет ни одного замечания со стороны FIFA. Футбольный клуб "Спартак" свою арену построил, она уже полтора года как открыта. Реконструкцию же Большой спортивной арены "Лужников" — главного объекта мундиаля — намерены завершить досрочно, уже в этом году. Мы надеемся, что уже в 2017 году здесь пройдет международный товарищеский матч между именитыми клубами. В текущем же году также должен быть готов стадион ЦСКА, где будет тренировочное поле. По плану к чемпионату в Москве должно быть создано 13 тренировочных полей, два из которых уже готовы, а девять планируем сдать до конца нынешнего года, оставшиеся два — через год.
— Не будут ли сорваны сроки строительства парка Зарядье на месте снесенной гостиницы "Россия", учитывая, что подрядчик этого объекта — принадлежащая городу компания "Мосинжпроект" — параллельно занят реконструкцией "Лужников"?
— Пока все идет по графику. Другое дело, что в проекте по Зарядью заметным оказалось влияние курсовых колебаний, поскольку при строительстве филармонии практически все оборудование — импортное: например, система подачи воздуха и обогрева, предусмотренная проектом ледяная пещера и все мультимедийное оборудование завозятся из-за рубежа. Но мы уже пересмотрели все свои возможности в бюджете, изучили возможность дополнительной экономии, поэтому финансовая сторона не должна повлиять на сроки ввода объектов.
— Увеличится ли в итоге смета проекта, которая еще в октябре прошлого года официально составляла 13 млрд руб.?
— Если валютные курсы изменились так существенно, конечно, значит, смета будет скорректирована на уровень роста евро. Когда мы подписывали контракты на поставку того же оборудования для филармонии, евро стоил 50 руб., то сейчас 85 руб.
— На какие еще проекты, финансируемые городом, существенно повлиял обвал рубля?
— Например, на проектирование всех анонсированных объектов метрополитена. Чтобы спроектировать вовремя весь объем, нам нужно было около 5-7 тыс. проектировщиков. На внутреннем рынке мы нашли около 4 тыс. специалистов, еще около 3 тыс. намеревались привлечь из-за границы. Мы успели пригласить 1,5 тыс. испанских специалистов, которые проектировали, в частности, станции метро в Мадриде. В трудовых контрактах оговаривалась зарплата в евро: курс на тот момент составлял 40-42 руб. Когда европейская валюта перешагнула отметку 55 руб., нам стало невыгодно работать с испанцами.
— Повлияет ли негативно на строительную отрасль Москвы запрет нанимать турецких рабочих?
— Повлияет, но очень незначительно. Объяснение простое: сегодня у нас в городе непосредственно на самих стройках занято более 500 тыс. рабочих. Из них на долю турецких граждан приходится примерно 7 тыс. человек. Это около 1,4%, которые особой погоды в отрасли не делают. По отдельным объектам, конечно, можно предположить, что будут задержки, потому что ряд крупных объектов коммерческой недвижимости возводили турецкие строители. Но согласно решению федеральных властей по старым, еще не завершенным контрактам с турецкими компаниями, работы могут быть продолжены до истечения срока действия этих контрактов. Запрет же введен на заключение новых контрактов с турецкими рабочими, и, разумеется, это решение федеральных властей мы выполняем.
— Власти города намеревались развивать проект создания Большого Сити. Когда это случится?
Подробнее:http://www.kommersant.ru/doc/2928858
— Проект уже запущен. Во-первых, мы утвердили территориальную схему по развитию Большого Сити (расположен между "Москва-Сити" и Хорошевским шоссе, планируемый объем недвижимости — 5 млн кв. м.— "Ъ"). Мы понимаем, какой объем недвижимости там будет построен, где будут проходить дороги, коммуникации. Сегодня решен вопрос и с транспортной инфраструктурой в Большом Сити. С пуском двух станций Московской кольцевой железной дороги — Шелепиха и Сити — ожидаем улучшения движения по радиальной ветке Смоленского направления. Кроме того, планируется запуск станции метро "Шелепиха", строительство северного дублера Кутузовского проспекта, продление Краснопресненской набережной. Все эти объекты планируется сдать в ближайшие три года. Более того, на территории Большого Сити "Дон-строй Инвест" уже реализовывает свой большой проект (речь идет о строительстве жилого комплекса "Сердце столицы" примерно на 600 тыс. кв. м на Шелепихинской набережной.— "Ъ"). Сейчас идет проектирование жилого комплекса на площадке бывшего мелькомбината N4 (девелоперы — Capital Group и структура Гаврила Юшваева, одного из основателя "Вимм-Билль-Данна".— "Ъ").
— Еще пару лет назад вы говорили, что власти города начнут крупный проект, сравнимый с созданием "Москва-Сити", в Коммунарке в Новой Москве. Когда будет уже первый результат?
— Совсем скоро. В Коммунарке будет построен крупнейший в Новой Москве административно-деловой центр. Первые помещения в Коммунарке планируется сдать уже в этом месяце. Площадь первого объекта, который город строит самостоятельно, составляет около 30 тыс. кв. м. Мы рассчитываем, что подтянутся инвесторы, которые будут строить в Коммунарке свои офисные объекты: мы видим интерес к здешним участкам. При этом очень важно, что мы пытаемся улучшить транспортную связь Коммунарки с остальными районами города. В этом году мы завершим реконструкцию Калужского шоссе. В конце 2017 года завершим строительство автодороги от Солнцево через Бутово в Видное. Плюс мы планируем продлить Сокольническую ветку метро от только что открывшейся станции "Саларьево" в Коммунарку. Удобно и быстро сюда добраться можно будет в перспективе и по другой, абсолютно новой ветке метро, которую мы намерены сюда провести.
— Почувствовали ли вы ослабление интереса со стороны инвесторов к девелоперским активам в Москве?
— Очевидно, что три года назад интерес к таким активам был выше. Но я считаю, мы опять-таки делаем задел на будущее. Например, сейчас по всем будущим транспортно-пересадочным узлам (ТПУ) готовим градостроительную документацию. Как только наступит оживление на рынке, город эти участки продаст и получит деньги. Мы ведь создаем ТПУ с двумя целями. Первая и самая важная — повысить пешую доступность мест проживания и приложения труда к объектам транспортной инфраструктуры (станциям метро и железной дороги), поэтому сейчас, наоборот, надо как можно больше недвижимости концентрировать в пешей доступности от транспортных узлов. Это проходили Сингапур и Токио. Вторая цель — город намерен заработать на реализации участков под ТПУ и направить эти средства на дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры. Сейчас по обеспеченности транспортной сетью Москва в два-три раза отстает от крупных мегаполисов мира. Наша цель — сделать так, чтобы российская столица вошла в пятерку городов мира, лидирующих по обеспеченности рельсовым транспортом.
Подробнее:http://www.kommersant.ru/doc/2928858
Подробнее:http://www.kommersant.ru/doc/2928858
Подробнее:http://www.kommersant.ru/doc/2928858
Подробнее:http://www.kommersant.ru/doc/2928858