В 2016 году мы ожидаем снижения объема ввода новых офисных площадей в Москве

Москва. 04.02.2016. MSK.ABIREG.RU – Аналитика – По оценкам экспертов, ввод новых площадей на московском офисном рынке сократился как минимум вдвое. Прогнозы на ближайшие годы также являются неоптимистичными. О том, что происходит с московским рынком офисной недвижимости, и как изменил его кризис, рассказала в интервью «Абирегу-Москва» директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений международной консалтинговой компании JLL Елизавета Голышева. 

- Сколько офисных площадей в Москве было введено в прошлом году? Как изменился показатель в сравнении с 2014 годом и почему? 

- В 2015 году в Москве было введено вдвое меньше офисных площадей, чем в предыдущем году, - около 700 тыс. кв. м, причем почти половина нового предложения пришлась на класс А (327 тыс. кв. м). По итогам года объем рынка качественных офисных площадей в Москве достиг 17,7 млн кв. м. Следует отметить, что рынок продемонстрировал отрицательную динамику к высокой базе 2014 года, когда на рынок вышло рекордный за пять лет объем площадей. Также мы наблюдаем завершение очередного девелоперского цикла: на протяжении последнего времени вводятся начатые ранее объекты, тогда как новые сейчас практически не начинаются в связи с экономической ситуацией.

Крупнейшими объектами, введенными в Москве в 2015 году, являются МФК «Оружейный» (100 тыс. кв. м – офисная площадь), Башня «Эволюция» (79 тыс. кв. м) и Сириус Парк (66 тыс. кв. м).

- Каков совокупный объем сделок в прошлом году? Сократился ли он в сравнении с 2014 годом?

- В то время как объем нового ввода сократился очень значительно, объем новых сделок на рынке сохранился на уровне предыдущего года, снизившись всего на 3%. Всего в 2015 году в Москве было куплено и арендовано около 1 млн кв. м – это объем новых сделок на рынке. Помимо этого снижение ставок аренды способствовало росту активности арендаторов по пересмотру условий и продлению действующих договоров аренды: доля таких сделок выросла до 63% от общего объема транзакций на рынке по итогам 2015 года по сравнению с 40% в 2014 году.

Следует отметить, что текущая рыночная ситуация дала возможность крупным компаниям повысить качество офисного пространства и переехать в современное здание, что подтверждается нашей статистикой: 75% сделок аренды и купли продажи, закрытых в 2015 году в классе А, пришлись на объекты нового строительства.

- Какими наиболее крупными сделками на рынке офисной недвижимости отметился 2015 год?

- Крупнейшими сделками в классе А стали аренда 30 тыс. кв. м структурами правительства Москвы в МФК «ОКО» и аренда 20 тыс. кв. м компанией adidas Group в бизнес-парке «Крылатские Холмы»; закрытая нашей командой. Помимо этого стоит отметить сделку по приобретению Тинькофф Банк 8 тыс. кв. м в МФК «Водный», закрытую нашей командой в конце 2015 года. Эта сделка является крупнейшей покупкой офисных площадей под собственные нужды компании, прошедшей при участии консультанта за последние два года.

- Как по итогам 2015 года изменился уровень вакантных площадей на московском офисном рынке? В каких классах зафиксировано снижение, и в каких – увеличение показателя?

- Закрытие ряда крупных арендных сделок привело к сокращению доли вакантных площадей в среднем по рынку и в классе А. Так, в среднем по рынку Москвы показатель за 4-й квартал снизился на 1 п.п. – до 16% (по сравнению с 16,6% на конец 2014), в классе А достиг 23,1% (против 27,4% в 3-м квартале 2015 года и 28% по итогам 2014 года). В то же время в классах B+ и B- доля вакантных площадей незначительно выросла – до 16% и 11% соответственно. В результате ухода с рынка значительного объема площадей в «Москва-Сити» доля вакантных площадей в башнях ММДЦ за 4-й квартал упала с 31% до 16,7%, в том числе в классе А – с 34% до 17%.

- Как изменились к концу 2015 года арендные ставки?

- Если говорить о запрашиваемых ставках аренды, то в премиальном сегменте по итогам года они находились в диапазоне 600-800 долл. за кв. м в год, в классе А – в диапазоне 400-600 долл. за кв. м в год, в ММДЦ «Москва-Сити» - 360-600 долл. за кв. м в год. Вследствие волатильности обменного курса рынок аренды в других классах офисного рынка практически полностью перешел в рубли; по итогам года диапазон запрашиваемых арендных ставок в классе B+ составил 14-22 тыс. руб. за кв. м. в год. При этом нужно понимать, что фактические ставки аренды на офисном рынке носят индивидуальный характер, являются предметом переговоров и зависят от ряда факторов, в том числе от объема вакантных площадей в конкретном объекте.

- Каким будет 2016 год для рынка офисной недвижимости?

- Мы ожидаем значительного снижения объема ввода новых офисных площадей в Москве в ближайшие годы. На 2016 год заявлено завершение строительства еще около 0,7 млн кв. м офисов, в том числе порядка 300 тыс. кв. м класса А, что сравнимо с результатом предыдущего года. В то же время макроэкономическая турбулентность заставляет многих девелоперов корректировать планы строительства и пересматривать сроки ввода объектов, и мы не исключаем, что итоговый результат может оказаться ниже. С учетом того, что строительство новых объектов сегодня практически не начинается, мы ожидаем резкого снижения объема ввода офисных площадей в Москве в период 2017-2018 годов.

Источник: http://abireg.ru/msk/n_45727.html