+7(905)555-56-84
Мест нет, или Приведет ли дефицит площадей в «Москва-Сити» к росту арендных ставок
Мест нет, или Приведет ли дефицит площадей в «Москва-Сити» к росту арендных ставок
По оценкам аналитиков, в ближайшие годы рост арендных ставок в «Москва-Сити» может увеличиться на 10-15%. Главной причиной эксперты называют дефицит офисных площадей в деловом центре. О том, так ли это мы порассуждали ниже.
Согласно проведенному компанией Colliers International исследованию, по итогам трех первых кварталов текущего года общий объем сделок с офисами в ММДЦ «Москва-Сити» увеличился относительно аналогичного периода 2016 года на 38% и составил 86,225 тыс. кв. м площадей. Это, как отмечают эксперты, соответственно привело к сокращению вакантности площадей – до 12,2% (в начале 2016 года, например, она составляла 33,6%).
«Учитывая рекордно низкий объем ввода новых офисов, а также высокий уровень поглощения крупных площадей со стороны министерств и банковских структур, в ближайшие 1-1,5 года в ММДЦ «Москва-Сити» мы ожидаем дефицит предложения, а также рост цен и арендных ставок на офисные площади на 10-15%», - говорится в результатах исследования.
Руководитель отдела исследований консалтинговой компании JLL Олеся Дзюба полагает, что причинами снижения вакантности стал также тот факт, что в последнее время деловой квартал не пополняется новыми объектами.
«Доля свободных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» сейчас составляет 15,6%, то есть на 0,9 п.п. выше, чем в среднем по рынку. При этом год назад, в 3-м квартале 2016 года, данный показатель составлял 19,7%, то есть произошло снижение на 4,1 п.п. За последние два года субрынок «Москва-Сити» не пополнялся новыми объектами, что в свою очередь также повлияло на столь существенное снижение вакантности офисов. До конца года ожидается ввод бизнес-центра «IQ-квартал», а в 2018 году на рынок должны выйти башня «Федерация – Восток» и «ОКО», фаза II. Совокупная арендуемая площадь этих проектов составляет около 349 тыс. кв. м, тем не менее большая их часть уже арендована или куплена. То есть к концу 2018 года доля свободных площадей, несмотря на появление новых проектов, уменьшится еще больше, если сравнивать с текущим показателем. При этом дефицит в привычном понимании вряд ли случится: даже к концу 2018 года в данном субрынке будут доступны не менее чем 100 тыс. кв. м офисов», - говорит госпожа Дзюба.
Эти факторы, как считают эксперты, в ближайшие годы могут привести к росту арендных ставок. В частности, в Colliers International говорится о возможном росте цены за кв. м на 10-15% в ближайшие полтора-два года.
Олеся Дзюба же отмечает, что рост ставок возможен не во всех объектах «Москвы-Сити», а «точечно».
«Ставки аренды офисов в ММДЦ «Москва-Сити» сейчас находятся в диапазоне 30-45 тыс. руб. за кв. м в год, что фактически сопоставимо с высококачественными зданиями в центре города. Рост ставок аренды можно ожидать точечный, в зданиях, где они сейчас находятся на более низких ценовых уровнях», - подчеркивает аналитик.
Исследование Colliers International
С ней соглашается аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, который говорит, что цена кв. м. будет определяться, прежде всего, расположением офиса.
«На настоящий момент стоимость офисной недвижимости в башнях ММДЦ Москва-Сити составляет в среднем 305 – 320 тысяч рублей за квадратный метр. Но в зависимости от месторасположения (этаж, вид из окон, наличие паркингов, отделка) может быть и заметно выше. При этом стоимость аренды площадей находится в среднем в диапазоне 3300 – 4500 рублей за кв. метр. Но может достигать и 10000-11000 руб./кв. м, если офис расположен в удобном и престижном месте и хорошо оформлен. Что касается перспектив, то, безусловно, по мере покупки коммерческих площадей в ММДЦ Москва-Сити и снижения объемов предложения, цены будут расти. Эксперты расходятся во мнении, несколько существенным может оказаться этот рост, однако примерный уровень представить себе можно – к моменту штатного заполнения башен (т.е. с количеством вакантных площадей на уровне 5-7%, что считается нормой для бизнес-центров) цена квадратного метра там может вырасти примерно в 1,5 раза при покупке. Стоимость же аренды может вырасти в 1,2 – 1,3 раза относительно сегодняшних значений», - считает господин Коренев.
Источник.
Согласно проведенному компанией Colliers International исследованию, по итогам трех первых кварталов текущего года общий объем сделок с офисами в ММДЦ «Москва-Сити» увеличился относительно аналогичного периода 2016 года на 38% и составил 86,225 тыс. кв. м площадей. Это, как отмечают эксперты, соответственно привело к сокращению вакантности площадей – до 12,2% (в начале 2016 года, например, она составляла 33,6%).
«Учитывая рекордно низкий объем ввода новых офисов, а также высокий уровень поглощения крупных площадей со стороны министерств и банковских структур, в ближайшие 1-1,5 года в ММДЦ «Москва-Сити» мы ожидаем дефицит предложения, а также рост цен и арендных ставок на офисные площади на 10-15%», - говорится в результатах исследования.
Руководитель отдела исследований консалтинговой компании JLL Олеся Дзюба полагает, что причинами снижения вакантности стал также тот факт, что в последнее время деловой квартал не пополняется новыми объектами.
«Доля свободных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» сейчас составляет 15,6%, то есть на 0,9 п.п. выше, чем в среднем по рынку. При этом год назад, в 3-м квартале 2016 года, данный показатель составлял 19,7%, то есть произошло снижение на 4,1 п.п. За последние два года субрынок «Москва-Сити» не пополнялся новыми объектами, что в свою очередь также повлияло на столь существенное снижение вакантности офисов. До конца года ожидается ввод бизнес-центра «IQ-квартал», а в 2018 году на рынок должны выйти башня «Федерация – Восток» и «ОКО», фаза II. Совокупная арендуемая площадь этих проектов составляет около 349 тыс. кв. м, тем не менее большая их часть уже арендована или куплена. То есть к концу 2018 года доля свободных площадей, несмотря на появление новых проектов, уменьшится еще больше, если сравнивать с текущим показателем. При этом дефицит в привычном понимании вряд ли случится: даже к концу 2018 года в данном субрынке будут доступны не менее чем 100 тыс. кв. м офисов», - говорит госпожа Дзюба.
Эти факторы, как считают эксперты, в ближайшие годы могут привести к росту арендных ставок. В частности, в Colliers International говорится о возможном росте цены за кв. м на 10-15% в ближайшие полтора-два года.
Олеся Дзюба же отмечает, что рост ставок возможен не во всех объектах «Москвы-Сити», а «точечно».
«Ставки аренды офисов в ММДЦ «Москва-Сити» сейчас находятся в диапазоне 30-45 тыс. руб. за кв. м в год, что фактически сопоставимо с высококачественными зданиями в центре города. Рост ставок аренды можно ожидать точечный, в зданиях, где они сейчас находятся на более низких ценовых уровнях», - подчеркивает аналитик.
Исследование Colliers International
С ней соглашается аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, который говорит, что цена кв. м. будет определяться, прежде всего, расположением офиса.
«На настоящий момент стоимость офисной недвижимости в башнях ММДЦ Москва-Сити составляет в среднем 305 – 320 тысяч рублей за квадратный метр. Но в зависимости от месторасположения (этаж, вид из окон, наличие паркингов, отделка) может быть и заметно выше. При этом стоимость аренды площадей находится в среднем в диапазоне 3300 – 4500 рублей за кв. метр. Но может достигать и 10000-11000 руб./кв. м, если офис расположен в удобном и престижном месте и хорошо оформлен. Что касается перспектив, то, безусловно, по мере покупки коммерческих площадей в ММДЦ Москва-Сити и снижения объемов предложения, цены будут расти. Эксперты расходятся во мнении, несколько существенным может оказаться этот рост, однако примерный уровень представить себе можно – к моменту штатного заполнения башен (т.е. с количеством вакантных площадей на уровне 5-7%, что считается нормой для бизнес-центров) цена квадратного метра там может вырасти примерно в 1,5 раза при покупке. Стоимость же аренды может вырасти в 1,2 – 1,3 раза относительно сегодняшних значений», - считает господин Коренев.
Источник.
14.11.2017
К другим материалам СМИ