Дорого и круто: кто живет в "Москве-Сити" и сколько это стоит

"Апартаментысейчас и тогда — это разные проекты"

Проекту "Москва-Сити" уже четверть века, однако апартаментыв нем появились относительно недавно. По воспоминаниям игроков рынка, это произошло в 2006 году, когда поступили в продажу лоты в башнях "Империя", "Федерация" ("Запад") и комплексе "Город столиц".

В то время апартаментыбыли новым продуктом для столичного рынка недвижимости, они ассоциировались в первую очередь с “Сити”, сейчас линейка расширилась. "Теперь это могут быть и лофты, и вполне привычные помещения в новостройках, практически ничем не отличающиеся от квартир. Безусловно, апартаментысейчас и тогда — это разные проекты", — уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой".

По последним данным, в "Москве-Сити" продаются около 780 лотов, всего же за время существования проекта, если верить аналитикам, были реализованы порядка 2 тыс. апартаментов(примерно 260 тыс. кв. м). Первые комплексы с апартаментами в ММДЦ позиционировались в сегменте премиального и даже элитного жилья, что предусматривало крупный метраж. Например, средняя площадь лота в МФК"Город Столиц" составляет около 200 кв. м — как и в "Башне Федерация".

Кризис изменил ситуацию: после глобального спада в 2008 году и санкций 2014 года покупатели переключились на более дешевые и компактные варианты. Сейчас наиболее востребованы апартаментыплощадью до 100 кв. м с отделкой не дороже 40 млн рублей, — на них приходятся 80% от всех заключаемых сделок, рассказала Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Такой метраж оптимален для людей, живущих отдельно, молодых семей без детей.

По словам старшего вице-президента компании "Галс-Девелопмент" Леонида Капрова, на старте продаж в проекте "IQ-квартал" основным спросом пользовались апартаментыплощадью от 60 до 130 кв. м, средняя площадь реализованных лотов находилась на уровне 70−80 кв. м. В последующем девелопер перепроектировал объект, изменив нарезку, и вывел в продажу лоты площадью от 32 кв. м. "Это позволило нам максимально адаптировать продуктовую линейку под запросы нашей целевой аудитории. Апартаментыв "IQ-квартале" покупают деловые энергичные люди 35+, для них важен престиж будущего жилья или перспектива получения выгоды от сдачи в аренду квадратных метров — подавляющая доля сделок в проекте совершается в инвестиционных целях", — отметил специалист.

Игроки рынка уточнили, что среди покупателей наиболее популярны видовые апартаментына высоких этажах, с панорамным видом на центр Москвы, реку или Воробьевы горы. Напротив, предложения с видом на соседние башни не пользуются спросом.

Если говорить о форматах апартаментов, продаваемых в ММДЦ, стоит отметить пентхаусы. Их немного (всего 3% от общего объема предложения), они огромной площади и запредельной стоимости, пояснила генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина, поэтому пользуются спросом лишь у особой и малочисленной группы покупателей, для которых высота и открывающиеся виды являются адекватным отражением их статуса и успеха в бизнесе.

Пентхаусы есть в МФК"Федерация", Imperia Tower, "Город столиц" (башня "Москва"), "Меркурий Сити Тауэр". Выход на террасу для небоскреба не так актуален, поэтому главными характеристиками являются большие площади, планировка, высокие потолки (до 7 м) и исключительные видовые характеристики. Больше всего лотов — 18 — в "платиновой зоне" МФКБашня "Федерация", с 90-го по 95-й этажи. С такой высоты центр Москвы виден как подробный макет: можно разглядеть всю территорию Кремля, Храм Христа Спасителя, гостиницу"Украину" и многие другие достопримечательности столицы, подчеркнула Екатерина Румянцева.

Иногда инвесторы могут выкупать несколько апартаментов, создавая небольшие отели. Они есть в башне "Империя" ("Империя Сити", 30 номеров на 55 этаже), "Башне Федерация" (апарт-отельSky Apartments на 50 этаже башни "Запад", десять номеров) и других, например, в "Меркурии Сити Тауэр" можно выбрать из более чем 100 апартаментов, в "Городе Столиц" — из более чем 400. Стоимость аренды номера включает завтрак, ежедневную смену постельных и банных принадлежностей, бесплатный интернетв номерах.

Наряду с такими отелями-апартаментами стоит упомянуть и классические гостиницы, запроектированные в "Москве-Сити". Пока в деловом квартале выделяется один такой объект — четырехзвездочный Novotel Moscow City на Пресненской набережной, 2, рассчитанный на 360 номеров. Инфраструктуру комплекса составляют ресторан, бар, крытый бассейн с подогревом, спа- и велнес-салоны, фитнес-центр и так далее.

Несколько лет назад Capital Groupдоговорилась с сетью Morgans Hotel Group об открытии в МФК"Око" бутик-отеля под брендом Delano на 160 номеров. Однако санкции внесли коррективы, и американцы отказались от проекта, и там разместили апартаменты. Также в 21-этажной башне "IQ-квартал" планируется открыть пятизвездочный отельсети Sofitel на 159 номеров под управлением Accor Group.

Игроки рынка напомнили: в 2018 году Россия примет чемпионат мира по футболу, и вряд ли в апарт-отелях"Москвы-Сити" будут свободные места.

Элемент роскоши

С момента запуска стройки "Москвы-Сити" долларовые цены на апартаментыв этом проекте заметно снизились: если до кризиса 2008 года стоимость такой недвижимости в МФК"Город столиц" на этапе строительства варьировалась от 12 тыс. до 30 тыс. долларов за 1 кв. м, то в 2017 году можно приобрести готовые видовые апартаментыс отделкой по цене 10 тыс. долларов за "квадрат". В компании Welhomeотметили, что в иностранной валюте в ММДЦ продаются 60% апартаментов.

В российской валюте средневзвешенная цена предложения в этом сегменте равна 465 тыс. рублей за 1 кв. м (без учета пентхаусов). Наиболее доступные предложения — в строящемся объекте Neva Towers (от 288 тыс. рублей за 1 кв. м, средняя цена 1 кв. м — 398 тыс. рублей). В "IQ-квартале" апартаментыбез отделки предлагаются в среднем за 381 тыс. рублей за 1 кв. м.

В Capital Group, обратили внимание на факт, что ценообразование в сегменте апартаментов"Москвы-Сити" не такое, как в других столичных апарт-комплексах. В “Сити” оно складывается за счет таких характеристик, как качество здания (уровень материалов, конструкций, инженерных коммуникаций и так далее), качество, собственно, апартамента (отделка, комплектация, высота потолков, высота окон), высота этажа, видовые характеристики.

Пока потенциальные покупатели воспринимают апартаментыв ММДЦ "Москва-Сити" чаще всего как дополнительное жилье, своеобразный элемент роскоши. Из-за этого спрос сильно зависит от экономической ситуации в стране и предлагаемых цен. За свою историю рынок апартаментовуже пережили волны спада и восстановления, — после кризисов в 2008 году и в 2014 году.

С начала третьего квартала 2017 года активность покупателей растет, что вызвано открытием продаж в МФКNeva Towers. Как сообщили в "Галс-Девелопменте", качественные параметры спроса в деловом квартале изменились — основной интерес покупателей теперь сосредоточен преимущественно на компактных лотах в проектах, реализуемых по ценам ниже среднерыночного и обладающих перспективой роста цены в будущем.

По наблюдениям Kalinka Group, частные инвесторы ориентируются на новые проекты, стараясь приобретать самые ликвидные лоты на ранних стадиях строительства. В начале реализации проекта девелоперы предлагают скидки. Кроме того, план продаж подразумевает постепенное повышение цен, что также позволяет рассчитывать на прибыль покупателям-инвесторам, сообщили в компании.

Согласно данным Capital Groupдоля иностранцев среди покупателей премиальных апартаментовпродолжает расти. Это стало возможным благодаря появлению на российском рынке уникальных объектов с качеством строительства и отделки, соответствующим международным стандартам. "По нашей оценке, иностранцы готовы инвестировать в российскую недвижимость элитного сегмента, особенно при условии того, что объект сдан и полностью готов к проживанию. Так, например, 30% сделок по продаже элитных апартаментовв небоскребе "Око" заключены именно с иностранными гражданами. Помимо моды на владение апартаментами в небоскребах разных стран мира, ими движут и практические цели: инвестиции быстро окупаются за счет сдачи апартаментовв аренду", — рассуждает Оксана Дивеева, директор департамента элитной недвижимости компании. Аналитики уверяют, что доходность апартаментовв "Москве-Сити" в 1,5−2,5 раза выше, чем доходность квартир в элитных жилых комплексах, расположенных в центре Москвы.

Дешевле всего снимать апартаментыв башнях "Око" (лот площадью 65 кв. м с одной спальней обойдется в 190 тыс. рублей в месяц), и "IQ-квартал" (45 кв. м, 150−170 тыс. рублей в месяц). Самые высокие арендные ставки — в башнях "Москва" и "Санкт-Петербург" комплекса "Город Столиц": проживание в апартаментах площадью 106 кв. м с одной спальней будет стоить от 300 тыс. до 400 тыс. рублей в месяц в зависимости от видовых характеристик.

На стоимость аренды влияет и ремонт самого апартамента. "Если это не шаблон, предложенный застройщиком изначально, а ремонт с авторской составляющей, то стоимость аренды будет на 20−30% выше", — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании WelhomeДарья Самойлова.

Наибольшим спросом у арендаторов пользуется "Город Столиц" благодаря его развитой инфраструктуре в отличии от других башен квартала. Типичный потрет арендатора выглядит следующим образом: это молодая пара без детей или пара в возрасте, одинокие обеспеченные мужчины или экспаты (реже), работающие в ММДЦ. Также это люди, которые планируют купить апартаментыв Сити, но пока еще сомневаются и решают пожить здесь полгода−год, чтобы на 100% определиться с покупкой. Также есть интерес у представителей регионов России и стран ближнего зарубежья (Украина, Казахстан).

Что будет дальше

В "Москве-Сити" можно выделить нескольких крупных девелоперских компаний, строивших и строящих апартаменты. Например, Mos City Group возводила башни "Империя" и "Евразия", "Галс-Девелопмент" — "IQ-квартал", Capital Group— "Город столиц" и "Око", Liedel Investments Limited — "Меркурий Сити", Renaissance Development — будущую Neva Towers. А вот с "Башней Федерация" история более сложная, так как строительство начинал Mirax, а сейчас ей владеет AEON Corporation.

Большинство участков в центральном ядре "Москвы-Сити" уже освоены. На участке 15 находится объект незавершенного строительства и, возможно, в перспективе оно продолжится. На участке 20 компания Solvers Estate собиралась возвести МФК, но пока работы не ведутся. Всего же в деловом квартале планируется сдача еще около 70 тыс. кв. м апартаментов.

В ближайшем будущем этот сегмент коммерческой недвижимости (не только в рамках ММДЦ, но и в целом по стране) ждут серьезные изменения. Уже давно в федеральном министерстве строительства и ЖКХ обсуждают законопроект, приравнивающий апартаментык жилью. Если это произойдет, то привлекательность таких проектов для застройщиков может снизиться, так как им придется создавать социальную инфраструктуру (хотя этот вопрос еще не утвержден). С другой стороны, потенциальным покупателям это может пойти на пользу, ведь они как минимум смогут прописаться в своих апартаментах. Есть и минусы: стоимость жилищно-коммунальных услуг и размер налога на имущества в апарт-проектах ощутимо выше.

Однако Екатерина Румянцева подчеркивает: у апартаментовв "Москве-Сити" имеется собственная целевая аудитория, которая считает максимально комфортным именно такой формат недвижимости. "Мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда покупатели выбирали более дорогой лот в "Сити", хотя у них был аналогичный вариант рядом в обычной жилой застройке", — поделилась она.

Поэтому можно ожидать, что востребованность апартаментовв ММДЦ будет оставаться на высоком уровне.

"Апартаментысейчас и тогда — это разные проекты"

Проекту "Москва-Сити" уже четверть века, однако апартаментыв нем появились относительно недавно. По воспоминаниям игроков рынка, это произошло в 2006 году, когда поступили в продажу лоты в башнях "Империя", "Федерация" ("Запад") и комплексе "Город столиц".

В то время апартаментыбыли новым продуктом для столичного рынка недвижимости, они ассоциировались в первую очередь с “Сити”, сейчас линейка расширилась. "Теперь это могут быть и лофты, и вполне привычные помещения в новостройках, практически ничем не отличающиеся от квартир. Безусловно, апартаментысейчас и тогда — это разные проекты", — уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой".

По последним данным, в "Москве-Сити" продаются около 780 лотов, всего же за время существования проекта, если верить аналитикам, были реализованы порядка 2 тыс. апартаментов(примерно 260 тыс. кв. м). Первые комплексы с апартаментами в ММДЦ позиционировались в сегменте премиального и даже элитного жилья, что предусматривало крупный метраж. Например, средняя площадь лота в МФК"Город Столиц" составляет около 200 кв. м — как и в "Башне Федерация".

Кризис изменил ситуацию: после глобального спада в 2008 году и санкций 2014 года покупатели переключились на более дешевые и компактные варианты. Сейчас наиболее востребованы апартаментыплощадью до 100 кв. м с отделкой не дороже 40 млн рублей, — на них приходятся 80% от всех заключаемых сделок, рассказала Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Такой метраж оптимален для людей, живущих отдельно, молодых семей без детей.

По словам старшего вице-президента компании "Галс-Девелопмент" Леонида Капрова, на старте продаж в проекте "IQ-квартал" основным спросом пользовались апартаментыплощадью от 60 до 130 кв. м, средняя площадь реализованных лотов находилась на уровне 70−80 кв. м. В последующем девелопер перепроектировал объект, изменив нарезку, и вывел в продажу лоты площадью от 32 кв. м. "Это позволило нам максимально адаптировать продуктовую линейку под запросы нашей целевой аудитории. Апартаментыв "IQ-квартале" покупают деловые энергичные люди 35+, для них важен престиж будущего жилья или перспектива получения выгоды от сдачи в аренду квадратных метров — подавляющая доля сделок в проекте совершается в инвестиционных целях", — отметил специалист.

Игроки рынка уточнили, что среди покупателей наиболее популярны видовые апартаментына высоких этажах, с панорамным видом на центр Москвы, реку или Воробьевы горы. Напротив, предложения с видом на соседние башни не пользуются спросом.

Если говорить о форматах апартаментов, продаваемых в ММДЦ, стоит отметить пентхаусы. Их немного (всего 3% от общего объема предложения), они огромной площади и запредельной стоимости, пояснила генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина, поэтому пользуются спросом лишь у особой и малочисленной группы покупателей, для которых высота и открывающиеся виды являются адекватным отражением их статуса и успеха в бизнесе.

Пентхаусы есть в МФК"Федерация", Imperia Tower, "Город столиц" (башня "Москва"), "Меркурий Сити Тауэр". Выход на террасу для небоскреба не так актуален, поэтому главными характеристиками являются большие площади, планировка, высокие потолки (до 7 м) и исключительные видовые характеристики. Больше всего лотов — 18 — в "платиновой зоне" МФКБашня "Федерация", с 90-го по 95-й этажи. С такой высоты центр Москвы виден как подробный макет: можно разглядеть всю территорию Кремля, Храм Христа Спасителя, гостиницу"Украину" и многие другие достопримечательности столицы, подчеркнула Екатерина Румянцева.

Иногда инвесторы могут выкупать несколько апартаментов, создавая небольшие отели. Они есть в башне "Империя" ("Империя Сити", 30 номеров на 55 этаже), "Башне Федерация" (апарт-отельSky Apartments на 50 этаже башни "Запад", десять номеров) и других, например, в "Меркурии Сити Тауэр" можно выбрать из более чем 100 апартаментов, в "Городе Столиц" — из более чем 400. Стоимость аренды номера включает завтрак, ежедневную смену постельных и банных принадлежностей, бесплатный интернетв номерах.

Наряду с такими отелями-апартаментами стоит упомянуть и классические гостиницы, запроектированные в "Москве-Сити". Пока в деловом квартале выделяется один такой объект — четырехзвездочный Novotel Moscow City на Пресненской набережной, 2, рассчитанный на 360 номеров. Инфраструктуру комплекса составляют ресторан, бар, крытый бассейн с подогревом, спа- и велнес-салоны, фитнес-центр и так далее.

Несколько лет назад Capital Groupдоговорилась с сетью Morgans Hotel Group об открытии в МФК"Око" бутик-отеля под брендом Delano на 160 номеров. Однако санкции внесли коррективы, и американцы отказались от проекта, и там разместили апартаменты. Также в 21-этажной башне "IQ-квартал" планируется открыть пятизвездочный отельсети Sofitel на 159 номеров под управлением Accor Group.

Игроки рынка напомнили: в 2018 году Россия примет чемпионат мира по футболу, и вряд ли в апарт-отелях"Москвы-Сити" будут свободные места.

Элемент роскоши

С момента запуска стройки "Москвы-Сити" долларовые цены на апартаментыв этом проекте заметно снизились: если до кризиса 2008 года стоимость такой недвижимости в МФК"Город столиц" на этапе строительства варьировалась от 12 тыс. до 30 тыс. долларов за 1 кв. м, то в 2017 году можно приобрести готовые видовые апартаментыс отделкой по цене 10 тыс. долларов за "квадрат". В компании Welhomeотметили, что в иностранной валюте в ММДЦ продаются 60% апартаментов.

В российской валюте средневзвешенная цена предложения в этом сегменте равна 465 тыс. рублей за 1 кв. м (без учета пентхаусов). Наиболее доступные предложения — в строящемся объекте Neva Towers (от 288 тыс. рублей за 1 кв. м, средняя цена 1 кв. м — 398 тыс. рублей). В "IQ-квартале" апартаментыбез отделки предлагаются в среднем за 381 тыс. рублей за 1 кв. м.

В Capital Group, обратили внимание на факт, что ценообразование в сегменте апартаментов"Москвы-Сити" не такое, как в других столичных апарт-комплексах. В “Сити” оно складывается за счет таких характеристик, как качество здания (уровень материалов, конструкций, инженерных коммуникаций и так далее), качество, собственно, апартамента (отделка, комплектация, высота потолков, высота окон), высота этажа, видовые характеристики.

Пока потенциальные покупатели воспринимают апартаментыв ММДЦ "Москва-Сити" чаще всего как дополнительное жилье, своеобразный элемент роскоши. Из-за этого спрос сильно зависит от экономической ситуации в стране и предлагаемых цен. За свою историю рынок апартаментовуже пережили волны спада и восстановления, — после кризисов в 2008 году и в 2014 году.

С начала третьего квартала 2017 года активность покупателей растет, что вызвано открытием продаж в МФКNeva Towers. Как сообщили в "Галс-Девелопменте", качественные параметры спроса в деловом квартале изменились — основной интерес покупателей теперь сосредоточен преимущественно на компактных лотах в проектах, реализуемых по ценам ниже среднерыночного и обладающих перспективой роста цены в будущем.

По наблюдениям Kalinka Group, частные инвесторы ориентируются на новые проекты, стараясь приобретать самые ликвидные лоты на ранних стадиях строительства. В начале реализации проекта девелоперы предлагают скидки. Кроме того, план продаж подразумевает постепенное повышение цен, что также позволяет рассчитывать на прибыль покупателям-инвесторам, сообщили в компании.

Согласно данным Capital Groupдоля иностранцев среди покупателей премиальных апартаментовпродолжает расти. Это стало возможным благодаря появлению на российском рынке уникальных объектов с качеством строительства и отделки, соответствующим международным стандартам. "По нашей оценке, иностранцы готовы инвестировать в российскую недвижимость элитного сегмента, особенно при условии того, что объект сдан и полностью готов к проживанию. Так, например, 30% сделок по продаже элитных апартаментовв небоскребе "Око" заключены именно с иностранными гражданами. Помимо моды на владение апартаментами в небоскребах разных стран мира, ими движут и практические цели: инвестиции быстро окупаются за счет сдачи апартаментовв аренду", — рассуждает Оксана Дивеева, директор департамента элитной недвижимости компании. Аналитики уверяют, что доходность апартаментовв "Москве-Сити" в 1,5−2,5 раза выше, чем доходность квартир в элитных жилых комплексах, расположенных в центре Москвы.

Дешевле всего снимать апартаментыв башнях "Око" (лот площадью 65 кв. м с одной спальней обойдется в 190 тыс. рублей в месяц), и "IQ-квартал" (45 кв. м, 150−170 тыс. рублей в месяц). Самые высокие арендные ставки — в башнях "Москва" и "Санкт-Петербург" комплекса "Город Столиц": проживание в апартаментах площадью 106 кв. м с одной спальней будет стоить от 300 тыс. до 400 тыс. рублей в месяц в зависимости от видовых характеристик.

На стоимость аренды влияет и ремонт самого апартамента. "Если это не шаблон, предложенный застройщиком изначально, а ремонт с авторской составляющей, то стоимость аренды будет на 20−30% выше", — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании WelhomeДарья Самойлова.

Наибольшим спросом у арендаторов пользуется "Город Столиц" благодаря его развитой инфраструктуре в отличии от других башен квартала. Типичный потрет арендатора выглядит следующим образом: это молодая пара без детей или пара в возрасте, одинокие обеспеченные мужчины или экспаты (реже), работающие в ММДЦ. Также это люди, которые планируют купить апартаментыв Сити, но пока еще сомневаются и решают пожить здесь полгода−год, чтобы на 100% определиться с покупкой. Также есть интерес у представителей регионов России и стран ближнего зарубежья (Украина, Казахстан).

Что будет дальше

В "Москве-Сити" можно выделить нескольких крупных девелоперских компаний, строивших и строящих апартаменты. Например, Mos City Group возводила башни "Империя" и "Евразия", "Галс-Девелопмент" — "IQ-квартал", Capital Group— "Город столиц" и "Око", Liedel Investments Limited — "Меркурий Сити", Renaissance Development — будущую Neva Towers. А вот с "Башней Федерация" история более сложная, так как строительство начинал Mirax, а сейчас ей владеет AEON Corporation.

Большинство участков в центральном ядре "Москвы-Сити" уже освоены. На участке 15 находится объект незавершенного строительства и, возможно, в перспективе оно продолжится. На участке 20 компания Solvers Estate собиралась возвести МФК, но пока работы не ведутся. Всего же в деловом квартале планируется сдача еще около 70 тыс. кв. м апартаментов.

В ближайшем будущем этот сегмент коммерческой недвижимости (не только в рамках ММДЦ, но и в целом по стране) ждут серьезные изменения. Уже давно в федеральном министерстве строительства и ЖКХ обсуждают законопроект, приравнивающий апартаментык жилью. Если это произойдет, то привлекательность таких проектов для застройщиков может снизиться, так как им придется создавать социальную инфраструктуру (хотя этот вопрос еще не утвержден). С другой стороны, потенциальным покупателям это может пойти на пользу, ведь они как минимум смогут прописаться в своих апартаментах. Есть и минусы: стоимость жилищно-коммунальных услуг и размер налога на имущества в апарт-проектах ощутимо выше.

Однако Екатерина Румянцева подчеркивает: у апартаментовв "Москве-Сити" имеется собственная целевая аудитория, которая считает максимально комфортным именно такой формат недвижимости. "Мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда покупатели выбирали более дорогой лот в "Сити", хотя у них был аналогичный вариант рядом в обычной жилой застройке", — поделилась она.

Поэтому можно ожидать, что востребованность апартаментовв ММДЦ будет оставаться на высоком уровне.